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万科深铁三年默契进阶 另类混改结“有质量”之果正文

类别:非主流另类 | 点击: | 日期:2020-07-01

  6月30日,万科2019年股东大会举行,各项议案顺利通过,董事会平稳换届,所有董事候选人、监事候选人均成功当选。

  回顾过去3年,万科股权事件妥善解决,混合所有制结构进一步稳定,有质量发展带来了多方共赢的局面。

  未来怎么走?万科董事会主席郁亮表示,房地产行业已进入管理红利时代,应该向制造业学习,万科要基业长青。

  进入管理红利时代

  万科要向制造业学习

  梳理万科过去3年的业绩和发展,“有质量”是关键词。

  2019年年报显示,万科销售额从2016年的3648亿元增至2019年的6308亿元,增长73%;营业收入从2405亿元增至3679亿元,增长53%;归母净利润从2016年的210亿元增至2019年的389亿元,增长85%;分红从87亿元增至118亿元,增长36%;全面摊薄的净资产收益率(ROE)从18.5%提升至20.7%,提高2.2个百分点。

  尽管各项指标均实现显著增长,但在郁亮看来,过去3年,万科经历了许多挑战。“一方面,我们要尽量减少旷日持久的股权事件对万科经营管理、团队稳定产生的影响;另一方面,房地产行业的白银时代特征日趋明显,行业高歌猛进的时代正在远去,行业发展的决定性因素,从土地红利到金融红利,到了如今的管理红利时代。同时,万科自身也面临重要的变革期。如何解决好眼前业绩和长期变革的平衡问题,是摆在我们面前的责任和压力。”

  郁亮表示,最初评价地产企业,主要是根据土地储备来判定公司价值,后来地产企业想要走得既快又稳,就必须在金融安排、杠杆选择、金融工具选择方面做好把握。时至今日,房地产行业已进入管理红利时代,应该向制造业学习。“市场发生变化,战略要跟着变化,还要管理精细化。”

  针对一位股东提出的万科ROE比格力电器低的问题时,郁亮回应称,格力是万科学习的榜样。“我们要好好向董大姐学习。”

  此次股东大会上,郁亮还分享了万科设置经济利润奖金制度的原因,初衷就是公司一直在努力提高ROE。郁亮也强调了各项指标平衡健康的重要性:“如果只要ROE,也是有方法的,比如采用更高的杠杆率。但万一出现波动怎么办?我们也可以改变会计政策,对投资性房地产采用公允价值记账,从估值提升中产生很多账面利润,但这样的利润没有现金流支持,与我们价值观不太一样。万科要基业长青,要稳定的现金流,要有利润的收入和有现金流的利润,要有质量的发展。”

  大股东重申“四个支持”

  万科探路混改新样本

  此次万科董事会换届,公司大股东与管理层在席位上旗鼓相当,延续了上一届的平衡局面。深圳地铁董事长辛杰表示,不但要秉承对万科的“四个支持”承诺,未来还要全面支持万科的发展。

  回顾万科与深圳地铁的3年相处,万科或能为混合所有制探索提供新样本。通常,混合所有制改革是国企引入社会资本,但万科提供了另一个方向的实践案例,即国资作为战略投资者入股其他企业。

  混合所有制改革的目标是实现多赢,既保持企业的市场活力,又为企业带来国资的助力,同时还能实现国有资产的保值增值。从这个角度看,万科较好地实现了混合所有制改革期望达到的目标。

  首先,深圳地铁作为万科的第一大股东,做到了“管资本”而非“管企业”,保持了万科的市场化运作和活力。2017年6月9日,深圳地铁受让恒大所持的万科股份时,便在官网表达了对万科的“四个支持”。

  尽管如此,彼时外界对于万科引入深圳地铁作为新的大股东,仍有一些不看好的声音。经过3年时间的检验,深圳地铁做到了言行合一,严格履行了对万科“四个支持”的承诺。一位接近万科的人士向记者透露:“这3年,深圳地铁未派任何人员到万科,也未参与或干预万科的经营管理事务。”

  辛杰还对万科过去3年的表现给予了较高评价。他认为,万科是市场化程度极高、世界一流的企业,是混合所有制和事业合伙人机制的企业,合伙人的利益和股东的利益一致,相信在郁亮的带领下,万科管理团队能披荆斩棘,更好地回报股东。

  作为大股东,深圳地铁的支持使万科得以保持市场化运作,实现业绩稳健增长和健康的经营管理。郁亮表示,目前,万科迎来了相对稳定的股权结构,深圳地铁支持万科的混合所有制和事业合伙人机制,为万科经营管理创造了良好的发展环境,应该感恩和感谢所有股东及帮助过万科的人。

  其次,深圳地铁对万科的投资也实现了国有资产的保值增值。数据统计显示,2017年至2019年,深圳地铁持有万科股票获得分红约88.69亿元,扣除杠杆利息,收益较为可观。同时,即便是在宝能方面大幅减持的背景下,万科近期股价依然保持在25元/股以上,高于深圳地铁的持仓成本。

  值得注意的是,近期,深圳地铁与万科在TOD等重要业务上的合作也在进一步深化和加速。6月29日晚间,万科公告与深圳地铁签署备忘录,拟成立合资公司,共同推进TOD的探索。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示:“万科本身的运营管理已非常成熟,深圳地铁是传统的深圳国企,很清楚自身优势劣势。作为万科的第一大股东,深圳地铁主要管资本,不管资产,关注的是手里的万科股份能否保值增值,而非插手万科的运营。对于万科而言,其定位是城市综合服务运营商,而深圳地铁在地铁运营领域可谓优秀,也符合万科的发展方向。从目前情况来看,万科引入深圳地铁是一个多赢的局面,符合混合所有制改革探索倡导的方向。”

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